1. Mit Turbo zu neuem Wohnraum
Im Herbst 2025 hat der Deutsche Bundestag das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung beschlossen, das in der öffentlichen Debatte meist als „Bau-Turbo“ bezeichnet wird. Der Gesetzgeber begründete unter anderem:
Anlass für die mit vorliegendem Gesetzentwurf vorgeschlagenen Änderungen des Baugesetzbuchs (BauGB) ist der Mangel an bezahlbarem Wohnraum, der insbesondere in vielen urbanen Räumen nach wie vor besteht. (…) Der Gesetzentwurf setzt die Vereinbarung aus dem Koalitionsvertrag um, in den ersten 100 Tagen einen Gesetzentwurf zur Einführung eines Wohnungsbauturbos unter Berücksichtigung der kommunalen Planungshoheit vorzulegen (...).[1]Gesetzentwurf von CDU/CSU und SPD
Nach dem durch Gewerkschaften beauftragten „Sozialen Wohn-Monitor 2026“ haben sich bundesweit bis Ende 2024 Wohnungsdefizite in einer Größenordnung von 1,4 Millionen Wohnungen aufgebaut. Um diese bis 2030 abzubauen, müssten per annum rund 410.000 Wohnungen neu errichtet werden. Experten rechneten für 2025 mit 210.000 bis 230.000 fertiggestellten Wohnungen.[2]
Der „Bau-Turbo“ soll folglich helfen, politischen Schwung zu erzeugen und den Bau von neuem Wohnraum zu beschleunigen. Der Beitrag stellt zunächst die wesentlichen Änderungen im BauGB vor und untersucht anschließend die kommunalrechtlichen Rahmenbedingungen. Im Raum steht die zentrale Frage: Wer entscheidet vor Ort, ob der „Bau-Turbo" angewendet wird?
2. Rechtliche Grundlagen des „Bau-Turbos“
2.1. Befristete Sonderregelung für den Wohnungsbau
Der Gesetzgeber änderte mit dem Gesetz mehrere Paragraphen im BauGB, unter anderem wurde der § 246e BauGB eingefügt. Dieser erlaubt es, mit Zustimmung der Gemeinde von den Vorschriften des Baugesetzbuchs oder den aufgrund des Baugesetzbuchs erlassenen Vorschriften abzuweichen – befristet bis zum 31. Dezember 2030. Zu den „aufgrund des Baugesetzbuchs erlassenen Vorschriften“ zählen neben Festlegungen in Kraft gesetzter Bebauungspläne und faktischen Bebauungsplänen nach § 34 Abs. 2 BauGB die Baunutzungsverordnung.[3]
Der Gesetzgeber will durch die Abweichungsmöglichkeit die Verfahren beschleunigen. Es müssen einige Voraussetzungen erfüllt sein: So muss die Maßnahme die nachbarschaftlichen Interessen würdigen und mit den öffentlichen Belangen vereinbar sein. Zudem muss der „Bau-Turbo“ einem der folgenden Vorhaben dienen:
1. Der Errichtung Wohnzwecken dienender Gebäude,§ 246e Abs. 1 Satz 1 BauGB
2. der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung zulässigerweise errichteter Gebäude, wenn hierdurch neue Wohnungen geschaffen oder vorhandener Wohnraum wieder nutzbar wird, oder
3. der Nutzungsänderung zulässigerweise errichteter baulicher Anlagen zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung.
2.2. Zustimmung der Gemeinde
Der neue § 36a BauGB wiederum regelt die in § 246e BauGB vorausgesetzte gemeindliche Zustimmung. Dabei unterscheidet sich die Zustimmung nach § 36a BauGB wesentlich vom gemeindlichen Einvernehmen nach § 36 BauGB.[4]
Die Gemeinde erteilt die Zustimmung, wenn das Vorhaben mit ihren Vorstellungen von der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung vereinbar ist.§ 36a Abs. 1 Satz 2 BauGB
Dieser Satz ist Ergebnis der sich aus Art. 28 Abs. 2 Grundgesetz (GG) ergebenden kommunalen Planungshoheit.[5] Kraft dieser besitzt die Gemeinde das Recht, vor allem mittels verbindlicher Planung eigenverantwortlich die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke innerhalb ihres Gebietes zu regeln.[6]
Zwar lautet der Wortlaut, die Gemeinde „erteilt die Zustimmung“. Dies bedeutet jedoch keine gebundene Entscheidung, die eine volle gerichtliche Kontrolle ermöglichen würde. Vielmehr besteht grundsätzlich kein Rechtsanspruch auf die gemeindliche Zustimmung, sondern die Entscheidung verbleibt bei der Gemeinde.[7] Die Gemeinde besitzt eine weite Gestaltungsfreiheit, ob sie zustimmt, und bleibt vor allem an die allgemeinen Grundsätze rechtsstaatlichen Handelns gebunden.[8] So muss sie gleiche Sachverhalte gleich behandeln (Gleichheitsgrundsatz des Art. 3 GG). Anders gewendet: Stimmt sie nach § 36a BauGB in einem Fall einem Vorhaben zu, muss sie einem anderen, gleich gelagerten Fall grundsätzlich ebenfalls zustimmen.
3. Zuständigkeit innerhalb der Gemeinde
Die Hessische Gemeindeordnung (HGO) kennt zwei Organe: Die Gemeindevertretung und den Gemeindevorstand (§ 9 HGO). In den Städten heißt die Gemeindevertretung Stadtverordnetenversammlung und der Gemeindevorstand Magistrat. Während der Gemeindevorstand als Art „Stadtregierung“ die laufende Verwaltung besorgt und die politischen Beschlüsse umsetzt, agiert die Gemeindevertretung als das oberste Organ der Gemeinde; sie ist am ehesten vergleichbar mit einem Parlament wie dem Deutschen Bundestag und wird durch die Bürger gewählt. Fraglich ist, welches dieser beiden Organe innerhalb der Gemeinde zuständig ist, um nach § 36a BauGB zuzustimmen.
3.1. Abgrenzung der „laufenden Verwaltung“
Um die Zuständigkeiten zu klären, ist es entscheidend, ob die gemeindliche Zustimmung eine Frage der „laufenden Verwaltung“ darstellt.
Unter diesem unbestimmten Rechtsbegriff fallen grundsätzlich alle Angelegenheiten, die in mehr oder weniger regelmäßigen Wiederkehr vorkommen. Außerdem kommt es auf die Frage an, ob eine Angelegenheit für die Gemeinde von wesentlicher Bedeutung ist. Dabei kommt es vor allem auf die Größe der Gemeinde, den Umfang ihrer Verwaltungstätigkeit und ihre Finanzkraft an: Was in der einen (größeren oder finanzkräftigen) Gemeinde zur laufenden Verwaltung gehört, obliegt in der anderen (kleineren oder finanzschwächeren) Gemeinde möglicherweise der Gemeindevertretung. Ein weiteres Indiz für eine Angelegenheit der laufenden Verwaltung ist die Frage, ob die Verwaltung einen (Ermessens-)Spielraum bei der Gesetzesanwendung besitzt. Führt die Verwaltung lediglich das Gesetz aus, ohne eigenes Ermessen auszuüben, so liegt die Zuständigkeit grundsätzlich beim Gemeindevorstand.[9]
Wendet man diesen Maßstab an, handelt es sich bei der gemeindlichen Zustimmung nach § 36a BauGB um keine Frage der laufenden Verwaltung.[10] Bei einem Antrag nach § 36a BauGB liegt keine Routineaufgabe vor. Zwar ist davon auszugehen, dass in der nächsten Zeit häufiger solche Anträge gestellt werden. Gleichwohl ist jeder Antrag individuell zu betrachten. Außerdem übt die Gemeinde ihr planerisches Ermessen aus. Sie entscheidet, ob ein Vorhaben mit ihren Vorstellungen von der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung vereinbar ist. Die Gemeinde vollzieht das Gesetz daher nicht lediglich, sondern muss eigene Erwägungen anstellen.
Daher ist die Gemeindevertretung das zuständige Organ.
3.2. Übertragungsrecht auf den Gemeindevorstand
Gleichwohl kann die Gemeindevertretung jederzeit widerruflich die Entscheidung auf den Gemeindevorstand oder einen Ausschuss übertragen/delegieren (§ 50 Abs. 1 Satz 2 HGO). Es liegt keine Angelegenheit vor, die nach § 51 HGO nicht übertragbar ist. Zwar handelt es sich bei einer Entscheidung nach § 36a BauGB um eine planersetzende Maßnahme, wozu grundsätzlich ein Satzungsbeschluss notwendig wäre; und Satzungen sind laut § 51 Nr. 6 HGO nicht übertragbar. Während eine Satzung jedoch rechtsetzend und abstrakt-generell wirkt, handelt es sich bei der Zustimmung nach § 36a BauGB um eine einzelfallbezogene, das bedeutet individuelle Entscheidung.[11]
Die Übertragung kann durch einen einfachen Beschluss erfolgen oder in der gemeindlichen Hauptsatzung festgelegt werden.
Eine bereits für das gemeindliche Einvernehmen (§ 36 BauGB) erfolgte Übertragung gilt nicht automatisch für § 36a BauGB. Beide haben unterschiedliche Rechtsgrundlagen, und § 36a greift deutlich stärker in die Planungshoheit ein.
3.3. Gemeindevorstand entscheidet ohne Übertragungsbeschluss
Entscheidet der Gemeindevorstand, obwohl kein Übertragungsbeschluss erfolgt ist, so ist dies unzulässig. Der Bürgermeister müsste demzufolge dem Beschluss des Gemeindevorstands gemäß § 74 Abs. 1 HGO widersprechen. Außerdem könnte die Gemeindevertretung im Wege des Kommunalverfassungsstreits ihre Rechte geltend machen.
Der Verstoß wirkt jedoch lediglich im Binnenverhältnis zwischen Gemeindevertretung und Gemeindevorstand. Nach außen handelt grundsätzlich der Gemeindevorstand (§ 71 Abs. 1 Satz 1 HGO). Sowohl die Bauaufsichtsbehörde als auch der Bauherr müssen sich auf die Erklärungen der Gemeinde verlassen können. Nach der hier vertretenen Ansicht bleibt ein im Binnenverhältnis fehlerhaft zustande gekommener Beschluss des Gemeindevorstands nach § 36a BauGB im Außenverhältnis dennoch wirksam. Höchstrichterlich liegt hierzu jedoch bislang keine Entscheidung vor.
4. Fazit
Beim „Bau-Turbo“ handelt es sich um eine praktisch bedeutsame Möglichkeit, im beschleunigten Verfahren neuen Wohnraum zu schaffen, der von bestehenden Bebauungsplänen sowie typisierenden Festsetzungen der Baunutzungsverordnung abweicht. Nutzt ein Bauherr diese Möglichkeit, liegt es an der Gemeinde, ob sie der Abweichung zustimmt oder diese ablehnt. Hierfür ist grundsätzlich die Gemeindevertretung zuständig. Es handelt sich um keine Angelegenheit der laufenden Verwaltung, sondern vielmehr um eine wesentliche Ermessensentscheidung, die in die kommunale Planungshoheit eingreift. Gleichwohl kann die Gemeindevertretung jederzeit widerruflich beschließen, die Zuständigkeit zur Zustimmung auf den Gemeindevorstand zu übertragen.